Haus & Grund Report - Ausgabe 3/2008

Viele Gerichte ließen in der Vergangenheit die Zwangsräumung auch gegen Untermieter zu, die nicht im Titel oder der Vollstreckungsklausel genannt wurden. Diese Praxis galt für Fälle, in denen die Untermiete offensichtlich rechtsmissbräuchlich fingiert wurde, um die Zwangsräumung zu verhindern. Der Bundesgerichtshof hat dieser Rechtspraxis nun einen Riegel vorgeschoben. Die Bundesregierung sieht keinen Handlungsbedarf.

Um den Einmietbetrug möglichst lange durchführen zu können, greifen Mietnomaden immer häufiger zu einem Trick: Laut Gesetz darf die Zwangsräumung nur gegen die Personen durchgeführt werden, die im Räumungsurteil oder in der Vollstreckungsklausel namentlich genannt werden. Um die Zwangsräumung zu verhindern, muss dem Gerichtsvollzieher bei dem Räumungstermin nur ein „Untermieter“ präsentiert werden, der angeblich ein Recht zum Besitz an der Wohnung hat und der nicht namentlich im Urteil oder der Klausel genannt ist. Der Gerichtsvollzieher gleicht die im Urteil und in der Klausel aufgeführten Namen mit dem des vorgefundenen Mieters ab. Liegt keine Übereinstimmung vor, findet keine Zwangsräumung statt. Für einen erneuten Räumungsversuch muss auch gegen den neuen „Untermieter“ ein Räumungsurteil erwirkt werden. Wenn bei dem erneuten Räumungstermin dann ein vollkommen anderer „Untermieter“ präsentiert wird, findet wiederum keine Räumung statt.

Dieses Hin und Her kann unbegrenzt weiter fortgeführt werden. Innerhalb kurzer Zeit erreichen die entgangenen Mieteinnahmen Summen, die die wirtschaftliche Existenz des Vermieters bedrohen. Der Vermieter wird trotz des von ihm beschrittenen Rechtswegs praktisch enteignet. Er kann seine Immobilie weder nutzen noch vermieten. Wie die Bundesregierung in einer Antwort auf eine Kleine Anfrage der FDP-Bundestagsfraktion mitteilte, sehe sie keinen Handlungsbedarf, obwohl ihr „die für den einzelnen Vermieter unter Umständen erhebliche Belastung“ bewusst sei. Ebenso lehnte es Bundesjustizministerin Brigitte Zypries auf Anfrage von Haus & Grund ab, auf diese Form des Einmietbetrugs mit einer gesetzgeberischen Initiative zu antworten.

Abhilfe schüfe eine Änderung der Zivilprozessordnung (ZPO). Sie müsste erlauben, Untermieter aus der Wohnung zu verweisen, die ohne Genehmigung oder Kenntnis des Vermieters in dessen Wohnung wohnen, auch ohne dass ihr Name im Urteil oder in der Klausel steht. Rechtlos stünde ein solcher Untermieter trotzdem nicht da. Die ZPO lässt zu, dass er sich an dem Räumungsverfahren zwischen Vermieter und Hauptmieter beteiligt.

Die Fraktionen von CDU/CSU und SPD haben am 27. November mit ihrer Mehrheit im Bundestag die Reform der Erbschaftsteuer durchgesetzt. Die Erben vermieteter Wohnimmobilien gehen als Verlierer aus diesem Kompromiss hervor.

Erben privater Wohnungsvermieter soll künftig ein Verschonungsabschlag von 10 Prozent auf den Wert der geerbten Wohnimmobilien gewährt werden. Bei der Vererbung von Betriebsvermögen gibt es hingegen einen Verschonungsabschlag von 85 Prozent bei einer Betriebsfortführung von sieben Jahren bzw. eine komplette Befreiung von der Erbschaftsteuer, wenn der Betrieb zehn Jahre fortgeführt wird. Die Bundesregierung begründet dies mit dem Sicherungseffekt für Unternehmen und Arbeitsplätze.

Das Bundesverfassungsgericht hatte in seinem Urteil vom 7. November 2006 die Bereitstellung ausreichenden Wohnraums als einen überragenden Gemeinwohlbelang hervorgehoben, der eine Begünstigung geerbten Grundvermögens rechtfertige. Laut Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung stellen private Vermieter 63 Prozent der insgesamt in Deutschland vermieteten Wohneinheiten. Mit Investitionen in Höhe von jährlich etwa 75 Milliarden Euro in den gesamten Wohnungsbestand in Deutschland werden bis zu zwei Millionen Arbeitsplätze im Inland gesichert.

Bei der Vererbung selbstgenutzten Wohneigentums werden Ehegatten und Kinder auf den ersten Blick besser gestellt. Der erbende Ehegatte muss für das selbstgenutzte Wohneigentum künftig keine Erbschaftsteuer mehr zahlen, sofern er die Immobilie zehn Jahre lang selbst bewohnt. Gibt der erbende Ehegatte diese Nutzung innerhalb von zehn Jahren auf, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Das Gleiche gilt für Kinder, allerdings ist die Steuerbefreiung hier auf eine Wohnimmobilie mit maximal 200 Quadratmetern Wohnfläche beschränkt. Damit werden Erben bevorzugt, die heute bereits wissen, dass sie in den kommenden zehn Jahren nicht umziehen müssen. Zieht das Kind beispielsweise nach acht Jahren aus dem geerbten Wohnhaus aus, wird rückwirkend die gesamte Erbschaftsteuer fällig.

Für erbende Geschwister, Nichten und Neffen ist, abgesehen von einer möglichen Stundung, keine Verschonung vorgesehen. Sie werden gegenüber dem aktuellen Recht deutlich schlechter gestellt. Für diese Personengruppe wird der Steuersatz im Eingangsbereich von 12 Prozent auf 30 Prozent erhöht. Die daraus resultierende Mehrbelastung wird durch die Anhebung des Freibetrags nicht ausgeglichen.